雖然銀行按揭息低，但並不是對每個申請者有求必應。金管局為提升銀行體系的抗震能力，減低樓價一旦出現重大調整時對銀行及整體經濟所帶來的傷害，對物業按揭貸款設下規限。想成功申請貸款，按揭借貸人要先過最高按揭成數（Loan-to-Value，LTV）和供款佔入息比率（Debt-to-Income ratio，DTI）兩關。
自2015年起，政府規定1,000萬元以下樓價的最高按揭成數收緊至六成，1,000萬元以上單位的按揭成數只有五成，非自住物業按揭成數最高也只有五成。對於資產充足但低收入或無法提供固定收入證明的申請人，可以採用資產淨值向銀行證明還款能力，但最多只能借取樓價四成。買家的主要收入來源並非來自香港，最高按揭成數會下降一成，如本人還有另一宗按揭或作擔保，按揭成數則再下降一成。
謹記評估壓力測試
即使過了LTV一關，貸款人仍須符合供款佔入息比率的要求，計算每月按揭供款佔貸款人扣除其他貸款供款後的入息比率，現時基本上限為50%。為確保在利息上升後還款能力仍然達標，借貸人亦要通過壓力測試，以P按利率加3厘（現時為5.15厘）計算，比率不能超過60%。若該買家還有其他按揭或作擔保，供款佔入息比率則再下降一成。以400萬元上車盤為例，一位首次置業的香港永久性居民買家借六成按揭，扣除月供負債後的入息約需約21,900元。
留意優惠利率年期
銀行設有高成數按揭計劃，讓貸款人可付出更少首期上車。超越銀行按揭成數的部分由金管局屬下的按揭證券公司（HKMC）承保，600萬元以下樓價可借達八成；450萬元以下樓價可申請最高九成按揭，但貸款額不得超過360萬元。此外貸款人需為首次置業、有固定收入且供款佔入息比率不超過45%。
發展商為吸引未達銀行要求的準買家上車，旗下財務機構或會向他們提供高成數按揭計劃。近年本港經濟增長放緩，加上新盤供應持續增加，發展商所提供的按揭成數亦愈來愈高，一些新盤推出高達九成按揭，甚至一度出現120%按揭貸款。不過這些按揭的利率優惠期只有幾年，之後息口會上升至比銀行更高水平，增加每月供款負擔，不少專家警告一旦經濟環境轉差，這些實力不足的買家便會首當其衝。
(文匯報) 2017年1月16日
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