匯創地產

最近匯豐恒生等香港大型銀行帶頭減轉按回贈， 起因主要是2019年上半年Hibor 急升，按揭市場息差快速收窄，導致銀行對按揭生意意欲大減。現在主因是銀行對樓市前景不樂觀，預計資產價格有急速下調的情況。以下是筆者對現在市場的理解及建議。

接近三個月的大型遊行及反政府示威亦另本港經濟有下行風險。如果情況持續，將會有大量零售，餐廳結業造成經濟困境， 業主失去收入，樓市自然有下行壓力。如果業主打算不賣樓，轉按套現會是首選，但對銀行來説會有三大主要風險，第一，樓價急速下調風險。 第二，物業流動性風險，第三，借款人還款脫期風險。 因此，銀行𣎴願做轉按生意，因為有如接火棒。

概然如此，市民應該如何部署？ 其實現在還有個別銀行對轉按市場保持積極取向。轉按回贈回贈高達2.1%，連同中介回贈更可達2.25%。如果，小業主不打算賣掉自住物業，應該考慮盡快加按。 回贈事少。 最重要是加按一筆備用資金，為日後經濟下行作準備。如果示威持續，預計經濟問題會係第四季開始浮現。

附上蘋果樓價轉勢評論

1.盡早申請轉按有著數？

一般而言，按揭罰息期為兩年。所以兩年過後，申請人可以立即轉按而不會有任何罰息。

假設你現在的按揭第一期供款是9月1日，罰息期完結日會是8月1日。由於銀行的按揭申請有效期為三個月。所以你可以於5月初遞交轉按申請。等罰息期過後，便可隨時提取新的貸款。由於部分銀行利息是月息計算，意味著，錯過了7月31日的轉按便要等8月31日轉按。 如安排在8月中轉按便要向銀行支付整個8月的按揭利息。所以提早申請轉案按可以幫助你在罰息完結後立即進行轉案以賺取現金回贈。

此外，近年來不少辣招/銀行措施會特然推出。雖然銀行一般會有一段緩沖期去執行新措施，但時限很短。所以盡早做出申請的確有便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後即使新措施推出，已批出的轉按申請即或尚未正式提取，業主亦完全無須要擔心。當然倘若申請人發現8月時，最新的按揭利率或現金回贈更高，是可以向銀行申請調整現時的按揭計劃。如果已簽署貸款信，能成功調整按揭計劃的機會不大。因為銀行或申請人都需遵守合約精神。如果最新的按揭計劃真的十分吸引，客人可支付手續費更改按揭條款。

有業主擔心申請轉按如果不批會影響原銀行按揭，其實不然。因為業主申請轉按時，並不需要通知原本的銀行，直至轉按批出並簽署貸款信後，律師樓會直接通知原本的銀行安排轉按程序。如果最後轉按不獲審批，原本的銀行也不會得悉業主申請轉按不獲審批而更改現有條款。

2.一手物業樓花轉按有什麼注意事項？

如果是樓花按揭，物業須取得入伙紙及滿意紙後才可以進行轉按。當業主知道入伙日期後，最快可以在入伙前三個月申請轉按。假若入伙期推遲，借款人須提供最新入息證明以延長已批出轉按條款的有效期。

3.銀行的轉按現金回贈幾時有？

每間銀行現金回贈發放時間均有差異。最快是匯豐銀行，一般即日過數；其他銀行大約一週內便可完成過數，至於按揭代理現金回贈，一般需時兩至三個月。

4.轉按後可申請火險及按揭保險退保？

只要及早申請轉按，就可提早處理火險事宜。通知現有銀行暫緩繳付火險保費。成功轉按後新按揭銀行的火險會即時生效。而已支付舊銀行的火險保費，可以申請退保並取回部分保費。（一般有最低手續費）如屋苑已有 master policy，則不需要自行安排火險或申請退保。

受惠於樓價升幅，不少原本使用按揭保險高成數按揭（非發展商之6成或以上按揭保險計劃），可於轉按後變為6成按揭，業主可於完成轉按時向原本銀行申請退還15％保費。

樓聞

首置買家應審慎考慮入市時機

三月中小樓曾發貼預測樓市全年會升一成，想不到提早達標。昨日，CCL 指數報升0.73%， 報187.41點。樓市突然熾熱，是意料之外。

本文不是要預測樓市將突破歷史高位（因為是勢在必行）。而是要提醒準買家在置業時要審慎考慮。小樓在三月的一篇文章「3月份樓價急升之迷」中所提及的有利因素大部份已經快速消失，上升動力已成強弩之末。影響樓價的不利因素如下：

（1）貿易戰戰火重燃，甚至加劇

（2）二手市場出現估價不足/ 拉價現象

（3）恒指從高位跌穿28,000點

（4）Hibor 持續高位，以至本地銀行有加按揭息率壓力

（5）立法會大機會通過逃犯引導條例草案

基於以上種種因素，小樓認為樓市持續以高速上升之趨勢狀會減慢。各位準買家不用心急入市追價。買樓乃是人生大事，正確的入市時機十分重要。準買家宜先好好檢視自己的財務狀況，才能作出「正確」決定。

樓聞

如果首期啱啱好又要裝修，是否應該只拎1%現金回贈，而同銀行借多少少？

根據金管指引，如果銀行現金回贈低於1%，銀行可以借足規定按揭成數之餘亦可以現金形式發放 1%回贈，如果銀行現金回贈高於1%，現金總回贈+ 貸款額則不得超過金管指引按揭成數上限。

有朋友剛以600萬上車，由於最近樓市急升，手上資金僅足夠支付首期和收樓後的裝收費，銀行户口跌至清袋狀態。為了增強現金流，他打算只拿1%現金回贈以換取借盡銀行按揭成數。以下是我給他的建議。

首先讓我做一個簡單計算。

買入樓價：600萬

按揭金額：480萬 （承造8成按揭）

按揭保費： $103,199 (假設HKMC没有保費折扣）

Plan A

假若選擇銀行現金回贈1%

現金回贈：$36,000 (1% 以樓價60%計算)

按揭金額+現金回贈為483.6萬

Plan B

假若選擇銀行現金回贈2.1%

現金回贈：$76,720 (2.1% 以樓價60%計算)

新貸款額： $480萬-$76,720=約$472.3萬

換言之，如果選擇額外$11.3萬現金流，你就需要放棄額外$36,720 的現金回贈

以年利率計算$36,720/$113,300 =32.4%

因此，筆者建議朋友先考慮較高的銀行按揭回贈2.1%，如果物業成交後, 將來有資金需要，他其實可以向銀行一筆過申請私人貸款。現時一般私人貸款利率約4%，如果向銀行申請一筆$113,300，一年大約只需$4,532利息開支。

所以，筆者建議朋友在經濟環境許可下該選擇Plan B, 待成交後才考慮申請私人貸款以解決短暫的財務需要。

話雖如此，建議還是建議，最終揀朱古力味定牛奶味?啱味咪得囉。

斯文人

剛買新買物業但尚未成交，突然有份䇞工向你招手。轉定唔轉好？？

其實轉唔轉工有以下情況需要考慮。

第一：轉工會否影響壓力測試？

轉工加底薪是最普遍的情況。一般而言，底薪增加會令申請人更容易申請按揭。但如果你的佣金/ 年終花紅佔入息比例較高的話（如銷售人員），就需要特別留意。由於這類收入與業績掛鈎的入息浮動性比較強，銀行一般要查閱更長時間的入息紀錄。這類形的申請人轉工，如底薪足以過壓力測試當然是沒有影響。但如申請人需用佣金花紅申請按揭，銀行審批部門可用沒有足夠可靠人息證明為由拒絕申請。申請人需要計算花紅/佣金以通過壓力測試的話就要三思。

第二：轉工有没有足夠時間重新審批？

不少申請人以為只要銀行批出貸款，一般三個月內有效。所以只要物業如期成交，轉工應該没有問題。但事實上，銀行會因應情況，要求申請人後補入息證明/ 進行在職審查。如銀行發現申請人財務情況有重大變化，批核部會重新評估申請人的現況，以確保申請人更新入息資料後仍能通過壓力測試。所以筆者建議申請人可主動向銀行職員提出，以確保申請人有足夠時間通過銀行的重新批核程序。

第三：轉工又轉行可不可以？

筆者不建議申請人在申請按揭期間轉行。因為不同行業的薪金水平通常有別於本業，轉行減薪的情況比比皆是。雖然理論上申請人只需有足夠的入息就能通過壓力測試以承做按揭。但如按揭申請人是家庭的經濟之柱，下轉工決定時更應小心慎重考慮。如果一定要轉工，建議先儲足夠的備用資金應付未來半年的供樓及家庭開支。以增加抵坑各種不能預測之風險的能力。

樓聞

按金管局規定，樓價600萬以下的樓宇可經按揭保險向銀行取得8成按揭貸款。要成功審批，秘訣只有兩個字，「自住」。

申請人必需提供可信的理據證明該物業為自住物業。

什麼叫「自住」？

首先，乎合「自住」有兩種情況，1. 買家購入物業自用，2.買家購入物業供家人使用。

曾經有一案例，張小姐打算為剛購入的觀塘單位申請8成按揭以供雙親使用。由於張小姐本身没有物業，她理應能夠順利申請8成按揭，但最後竟然失敗了。究竟為何呢？原來按揭保險公司在申請文件中發現，張小姐的雙親在何文田有一個自置物業，並且已居住多年。雖然張小姐是首置業主，但按揭保險公司根據申請人提供資料斷定她新買物業「自住」的理由不合理。

所以買家在申請按揭時要小心陳述新買物業「自住」的因由，只要適當地陳述「自住」需要，要成功取得8成按揭的機會很高，讀者如果在申請高成數按揭上有疑難，歡迎隨時電話或whatsapp聯絡我們查詢。

樓聞

自顧人士首次置業是需要有很多考慮，因為相關的資料和銀行按揭要求都有很大出入。​

今次希望可以全面一D 去講講自顧人士做8 成按揭。​

首先自顧人士分兩類, 第一類係專業人士, 例如律師樓或會計師樓合伙人等等，這類公司的營運風險較低收可觀及較為穩定。一般銀行只要求一年財務報表及最近6個月營運公司月結單​

就可以取得HKMC8成按揭,這類自顧人士取得8成按揭的機會相當高，但因為HKMC8成按揭只買樓價600萬或以下物業​，所以每年的申請並不算多。​

第二類係非專業類別自顧人士, 往往這類別的申請人是初創企業​

簡單來說,HKMC及銀行審批按揭時會考慮以下公司及申請人過住三年的收入是否穩定而決定是否批出按揭。​

所以一間新成立的公司需然有一個不錯業績因爲營運時期太短，所以不符合申請8成按揭。一般而言，按揭申請人要證明公司過住三年收入穩定。以及​

最低入息年度有足夠收入通過壓力測試。這樣批出8成按揭機會會很高。另外，HKMC不單會考慮申請人每月從公司支取人工金額。​也會考慮到公司本身營利能力。所以如果公司有實力的話。就算老闆每月支薪一萬也有機會批到足8成按揭(最高480萬)​對初創企業老闆來說，在資金不算充足的情況下，是不錯的選擇。

如果有4成首期的話，銀行的審批會較寛鬆。​有個別銀行更接受申請人提供最近三個月收入證明便可批出成按揭。​

​

當然，公司老闆也可以申請銀行企業融資。不論樓價。銀行可以根據公司業績批出按揭成數外額外2-5成公司貸款成營運資金。利率比財務公司二按低很多。可低至P%(5.375%)。

Q1.自己公司出糧比自己可否當入息？

可以，但一般申請人要有兩年稅單，證明入息穩定，並且公司財務報表相關年度不能虧蝕。

Q2.如果符合以上入息要求能否申請按揭保險?

你在符合入息要求的情況下購買樓價 600 萬或以下物業可以申請最多八成按揭。

Q3. 如果並未能符合以上入息要求, 可否自制出糧向銀行申請按揭？

有少部分銀行接受三個月入票紀錄及三個月糧單作入息證明。但必須向銀行申報為公司顧員。申請人其實可考慮向銀行中小企部門申請按揭貸款會較合適。

Q4.向銀行中小企部門申請按揭貸款有什麼要求？

申請人需以公司名義申請貸款，公司成立最少三年。

Q5. 物業是公司老闆私人名下，是否可以申請公司貸款？

可以， 老板可用公司帳取得貸款，除了按揭貸款外，更可以同時向銀行申請額外營運資金。 隔資金額視乎公司狀況而定，利率可低至P% (5.375%)， 還款方法亦較為彈性。

by 樓聞